Mietminderung wegen Sachmängeln

[Janik]

Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht. Nicht selten tritt aber der Fall auf, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist oder dass während der Mietzeit Mängel auftreten, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Zu beachten ist, dass nach dem Gesetz die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt (BGH WM 91, 544). Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maße der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu beurteilen. Dies kann dann sogar soweit gehen, dass die Pflicht zur Mietzinszahlung gänzlich entfällt, wenn ein so schwerwiegender Fehler oder Mangel vorliegt, der einen Gebrauch der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck völlig unmöglich macht. Liegt aber eine bloß unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, so ist in der Regel der Mieter nicht zur Ausübung Mietminderung berechtigt. Die Mietzinsminderung darf vom Mieter so lange ausgeübt werden, wie der Fehler oder der Mangel besteht; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Gemäß § 537 Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, so etwa der Ausschluß eines Mietminderungsrechtes, grundsätzlich unwirksam. Macht der Mieter jedoch trotz Wohnungsmängeln keinen Gebrauch von seinem Minderungsrecht und zahlt er vorbehaltlos die volle Miete, verliert er sein Minderungsrecht. Ständige Mängelrügen ohne Konsequenzen zu ziehen sind nicht ausreichend (LG Berlin NJW – MietR 97, 243; LG Aachen WM 92, 243; AG Frankfurt WM 92, 242). Eine anstandslose Zahlung der Miete führt aber frühestens nach 3 Monaten zum Verlust des Minderungsrechts (BGH WM 97, 488). Passiert trotz der Zusage des Vermieters, den Mangel zu beseitigen, nichts, muß der Mieter entweder die Miete kürzen oder ausdrücklich erklären, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt (OLG Stuttgart WM 97, 619). Beim Vermieter darf nämlich nicht der Eindruck entstehen, dass der Mieter sich mit den Wohnungsmängeln abgefunden hat (BGH WM 97, 488).

Sachmängel:

Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch, sei es Wohn- oder Gewerbegebrauch, nicht verwendbar sind, weil Mängel vorliegen die der Mietsache selbst anhaften. Der Mangel muß jedoch von einiger Intensität sein.

Typische Sachmängel sind zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, ungenügende Beheizung, übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch eine Baustelle. Bei besonders starken Lärm- und Geräuschbelästigungen ist eine Mietminderung zwischen 60 und 100 % durchsetzbar (LG Hamburg 307 S 135/95; AG Charlottenburg MM 96, 455; AG Hamburg WM 87, 272). Nach den mietrechtlichen Gesetzen spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn der Vermieter gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann und er z.B. keine Ausgleichszahlung von dem Störer erhält, ist eine Minderung der Miete möglich (BayObLG RE WM 87, 112; LG Göttingen WM 86, 114). Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos angemietet hat, obwohl er hätte erkennen können, dass z.B. Bauarbeiten bevorstehen (OLG München WM 93, 607; LG Lübeck WM 98, 690). Das Recht zur Mietminderung besteht auch dann, wenn der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, die aber später wegfallen.


Überblick:

Die hier jeweils angegebene Mietminderung in Prozent kann nur eine erste Orientierung sein, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung leider uneinheitlich ist.

Abwasserinstallation defekt, Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38%
Ausfall der Elektrik (vollständig) für Warmwasser, Licht, Küche usw.: 100%
Backofen/Herd nicht nutzbar: 3-5%
Bad: undicht Rohre und schwergängige Fenster: 10%
Badewanne nicht nutzbar: 20%
Balkon nicht nutzbar wegen herumstreunender Katzen: 15%
Bauarbeiten (erhebliche) in und am Haus, 6 Monate:22%
Baulärm (übermäßiger) in Neubaugebiet: 25%
Bauordnungsvorschriften nicht eingehalten:33%
Beheizung während Heizperiode mangelhaft: 5-15%
Briefkasten fehlt, Postzustellung deshalb nicht möglich: 3%
Durchfeuchtung (sehr starke) der Wohnung: 93%
Durchfeuchtung der Zimmerdecke: 8%
Durchschnittstemperatur (Zimmer) nur 15 Grad Celsius: 25-30%
Dusche nicht betriebsbereit: 16%
Eingangstüre(Treppenhaus) nicht abschließbar: 5%
Einsturzgefahr der Wohnzimmerdecke: 30%
Energieverschleuderung durch überdimensionierten Heizkessel: 10-15%
Fenster (Doppel-) blind wegen Feuchtigkeit: 10%
Fenster alle undicht, Wohnung deshalb feucht: 50%
Fenster Luftdurchlässig und schwer schließbar: 10%
Fenster nicht verschließbar: 10%
Fenster und Haustüre undicht: 10%
Fenster undicht: 5%
Fenster (alle) undicht: 50%
Fensterläden nachträglich entfernt: 10 %
Fernsehempfang schlecht: 10%
Feuchtigkeit (hohe) der Wohnung: 20%
Feuchtigkeit der Wohnung: 10%
Feuchtigkeit im Bad: 10%
Feuchtigkeit im Keller: 5%
Feuchtigkeit im Schlaf- und Kinderzimmer: 10%
Feuchtigkeit im Schlafzimmer: 10%
Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbefall: 20%
Feuchtigkeitsschäden durch schadhafte Außenwand: 10%
Fluglärm, erhebliche Lärmbelästigung: 8,5-10%
Formaldehyd-Konzentration gesundheitsgefährdend: 56%
Fußboden sehr kalt wegen mangelhafter Wärmedämmung: 30%
Geräuschbelästigung durch defekte Maschinen: 20%
Geräusche aus Nachbarwohnung durch normales Wohnverhalten: 0%
Gerüst und Planen um das Haus: 15%
Geringfügige Mängel: 0%
Gesundheitsgefahr; asbesthaltiger Elektronachtspeicherofen: 50%
Hausmüllschlucker dauernd defekt: 2,5%
Haustüre und Fenster undicht: 10%
Heizleistungen schlecht: 15%
Heizung rauscht, kracht, klopft: 10-17%
Heizung ungenügend (in Kinder- und Schlafzimmer): 20%
Heizungsanlage ausgefallen: 25%
Heizungsausfall (Oktober): 20%
Heizungsausfall (totaler) während der gesamten Heizperiode: 100%
Heizungsausfall im Schlafzimmer (Februar): 20%
Heizungsausfall im Winter: 50%
Heizungstemperatur im Winter unter 20 Grad Celsius: 20%
Hunde; Hundekot im Treppenhaus u. Geruchsbelästigung: 20%
Imbißstube (Lärm- und Geruchsbelästigung): 20%
Isolierung mangelhaft, 25% Wärmeverlust: 25%
Kakerlaken-und Mäusebefall (monatelang): 10%
Keller feucht: 5%
Keller nicht nutzbar: 10%
Kinderspielplatz, Sandkiste nicht vorhanden: 5%
Kinderlärm (vermeidbar) während allg. Ruhezeiten: 10%
Lärm durch angrenzenden Kindergarten: 15%
Lärmbelästigung (erhebliche) durch Gaststätte bis 1 Uhr nachts: 37%
Lärmbelästigung (extrem) durch Bauarbeiten: 60%
Lärmbelästigung (häufige) durch Mitmieter mit Störung der Nachtruhe: 10-50%
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten im Haus: 20-30%
Lärmbelästigung durch Mitmieter: 10%
Leitungswasser rostig: 10%
Nachtruhestörung: 20%
Nachtruhestörung durch Discothek:30%
Neubaufeuchtigkeit: 0%
Nitratgehalt im Wasser gesundheitsgefährdend: 10%
Oberlichter mangelhaft und nicht zu öffnen: 10%
Pkw-Stellplatz (vertraglich vorgesehen) nicht nutzbar: 10%
Prostituion im Haus: 10-25%
Putz und Farbe im Treppenhaus lösen sich: 5%
Regenwasser tropft durch Zimmerdecke: 50%
Schallisolierung teilweise mangelhaft: 10%
Schallschutz, bauliche Mindestanforderungen nicht erfüllt: 20%
Schimmelbildung: 10-20%
Schimmelflecken in der Wohnung: 7%
Schornstein defekt, deshalb schlecht Heizleistung: 10%
Tanzschule (Ruhestörung nach 22 Uhr): 20%
Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück: 25%
Taubenhaltung des Vermieters, erhebl. Beeinträchtigung der Wohnung: 20%
Temperatur nur 16-18 Grad Celsius: 20%
Toilette ohne Fenster, Lüftung defekt: 5%
Toilette und Küche unbenutzbar: 50%
Überschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unerträglich: 80%
Unbeheizbarkeit des Schlafzimmers (Februar): 20%
Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers: 30%
Unbewohnbarkeit der Wohnung: 100%
Undichte Decke; Wasserschäden an Möbeln, Wänden etc.: 50%
Warmwasser fehlt: 10-30%
Waschküche und Trockenraum, keine Nutzungserlaubnis: 5-10%
Waschmaschine (Haus-)defekt: 5%
Waschsalon im Haus (Lärmbelästigung): 7%
Wasser dringt durch Zimmerdecke (Naturkatastrophe): 30%
Wasserschäden (Wohnzimmerdecke und Wände): 25%
Wohnungsfeuchtigkeit: 20%
Wohnungstüre fehlt: 15%
Wohnzimmer unbenutzbar wegen eingedrungenem Wasser, Möbel müssen in anderen Räumen gelagert werden: 50%
Zugluft (starke) wegen undichter Fenster und Türen: 20%
Zimmerdecke tropft (auch wenn Schneesturm ursächlich): 30%

[Westi]

Hallo Janik,
CSN ist kein Forum, wo Tricks stehen, wie Vermieter am besten ausgenommen werdenn können.
Schon mal was von Pflichten eines Mieters gehört?

[Janik]

Hallo Heinz,

deswegen habe ich es auch nicht geschrieben, sondern um Betroffenen, z.B. mit Schimmel in der Wohnung, Formaldehyd aus Baumaterial, Holzschutzmittel,... und total krank, zu zeigen, daß es auch anerkannt werden kann.
Ich bin keiner, der andere anleitet Menschen auszunehmen! Ich glaub auch kaum, daß hier einer so gestrickt ist. Wenn ich hier im Forum lese, fällt mir eher auf, daß es ein Haufen verzweifelter Menschen ist, denen kein Schwein hilft und die nur auf die lange Bank geschoben werden. Das war mein Ansinnen und nichts anderes, deshalb ist es auch unfair mich anzugreifen.

Grüße
Janik

[Didi]

Lieber Janik

Von diesem Recht haben wir auch Gebrauch gemacht. Bei uns sind mehrere Faktoren von deiner langen Liste nicht in Ordnung (Feuchtigkeit, Schimmelpilz, undichte Fenster, defekte Badewanne, etc.), aber nicht durch uns Mieter. Als wir dann eine Mietzinserhöhung erhielten, wehrten wir uns dagegen und forderten zuerst die Behebung aller Mängel. Nun wird nächstens unsere Wohnung saniert. Für mich als MCS-Betroffene bestimmt nicht günstig, jedoch so ist unsere Wohnung ja auch nicht gesund. Ich war froh, dass ich mich vorher beim Mieteramt erkundigt hatte. So erhielt ich auch eine derartige Liste und konnte mich darauf stützen.

Vielleicht hilft dein Eintrag auch anderen weiter, die in einer ähnlichen Situation sind wie wir.

Mit lieben Grüssen
Heidi

[Chris]

... und der Mieter hat die Pflicht einen Mangel sofort zu melden. Und das wird leider oft nicht gemacht. Und so summiert sich das alles im Laufe der Jahre. Frei nach dem Motto: Es ist ja nicht meins.
Chris

[Didi]

.....und es gibt Mieter, die es telefonisch und schriftlich melden, trotzdem passiert nichts. Schade, dass erst rechtliche Schritte einige Vermieter dazu bringen, ihre Liegenschaften besser zu unterhalten.

So gibt es bestimmt auf beiden Seiten gute wie schlechte Erfahrungen. Deshalb ist es auch für beide Parteien von Vorteil über Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter informiert zu sein.

In diesem Sinne wünsche ich allen Mietern pflichtbewusste und verständnisvolle Vermieter und den Vermietern nette und anständige Mieter.

Heidi

[Westi]

Hallo Heidi,
sehr gut gesagt!

[Westi]

hallo Janik,
tut mir leid, dass du dich durch meinen Kommentar angegriffen gefühlt hast.
Ich hatte wahrscheinlich am 29.6. keinen guten Tag. sonst hätte ich nix geschreiben.
Aber bei den Riesensummen die ich schon durch Mieter verloren habe, juckt mich manchmal die "Feder".